La modificación de la pensión alimenticia en una segunda instancia no se aplica de forma retroactiva a los pagos previos
El nuevo importe no puede aplicarse de forma retroactiva a los alimentos que los hijos ya hayan recibido
El Tribunal Supremo ha declarado que, en casos de pensión alimenticia para los hijos, esta puede aplicarse con efecto retroactivo desde la fecha en que se presentó la demanda. Sin embargo, si la pensión es modificada posteriormente, ya sea aumentada o reducida en una instancia superior, el nuevo importe no puede aplicarse de forma retroactiva a los alimentos que los hijos ya hayan recibido.
Así lo ha establecido el Alto Tribunal después de estimar el recurso de casación interpuesto por una mujer que, disconforme con la resolución previamente dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, solicitaba que se respetara la jurisprudencia en cuanto a la aplicación retroactiva de la pensión alimenticia. En este sentido, argumentaba que la Audiencia había revocado la sentencia inicial del juzgado, pero aplicaba la modificación del importe de la pensión retroactivamente desde la fecha de la demanda, lo cual contravenía la doctrina del Tribunal Supremo.
En particular, la recurrente criticaba la parte de la sentencia en la que, tras la apelación del demandado, la Audiencia Provincial de Madrid redujo la pensión alimenticia a la cantidad solicitada por la madre. Aunque esta estaba desempleada, se consideró su pensión de 812 euros mensuales y sus expectativas laborales, y se entendió que la proporcionalidad de la pensión, según el artículo 145 del Código Civil, se había excedido. Además, se dispuso que la nueva cuantía se aplicara retroactivamente desde la fecha de la demanda, conforme al artículo 148 del Código Civil.
En base a ello, la mujer, en su recurso de casación, denunciaba la infracción del artículo 106 del Código civil y del artículo 774.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que contiene un precepto de carácter sustantivo al versar sobre la eficacia de las medidas que se contienen en la sentencia al ser recurrida. Asimismo, interpuso un recurso extraordinario por infracción procesal, si bien este escrito fue íntegramente desestimado.
Sobre la modificación de la pensión de alimentos
El conflicto en cuestión, se inició después de que el Juzgado de Primera Instancia número 25 de Madrid atribuyera la custodia a la madre, fijando un régimen de visitas para el padre y estableciendo una pensión alimenticia de 550 euros mensuales.
Una decisión que posteriormente fue modificada por la Audiencia Provincial de Madrid, que consideró que la pensión era excesiva. En consecuencia, redujo la pensión a 350 euros mensuales, argumentando que, aunque la madre estaba desempleada, recibía una pensión de 812 euros al mes y que la obligación de proporcionar alimentos debía ajustarse a los recursos de cada parte, aplicando la nueva cuantía desde la fecha de la demanda.
Mostrando su disconformidad, la mujer interpuso un último recurso, que terminó llevando el litigio al Tribunal Supremo. Éste, en una sentencia que emitió el pasado 23 de septiembre, concluyó que la pensión alimenticia establecida por la Audiencia no podía tener efectos retroactivos desde la fecha de presentación de la demanda.
En su análisis del recurso, que se basó en el artículo 477.2.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), se cuestionó la correcta aplicación de los artículos 106 del Código Civil y 774.5 de la LEC. El Tribunal consideró que, aunque la Audiencia había reducido el importe de la pensión alimenticia, la nueva cantidad debía aplicarse a partir de la fecha de la sentencia, no desde la fecha en que se presentó la demanda.
La jurisprudencia reciente estableció que la pensión alimenticia se devenga desde la presentación de la demanda solo en su primera fijación, incluso si esta es determinada por la Audiencia tras haber sido desestimada por el juzgado. Asimismo, cuando se modifica la pensión en segunda instancia, el nuevo importe entra en vigor a partir de la fecha de la nueva sentencia. Cada resolución tiene efectos desde el momento en que se dicta, siendo únicamente la primera resolución la que puede aplicarse de forma retroactiva.
Además, las sucesivas modificaciones de la pensión alimenticia, que surgen de alteraciones en las circunstancias, son efectivas desde su dictado, y no se deben devolver los alimentos ya consumidos, incluso si la obligación se reduce o extingue. En consecuencia, el Tribunal Supremo determinó que la sentencia de la Audiencia debía ser modificada, ya que había establecido la nueva pensión alimenticia de 350 euros desde la fecha de la demanda, cuando en realidad debería aplicarse desde la fecha de la sentencia de la Audiencia, conforme a la jurisprudencia vigente.
(Fuente ECONOMIST & JURIST)
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Permiso retribuido de 5 días para el cuidado de un familiar: ¿qué ocurre cuando hay un alta hospitalaria?
La Audiencia Nacional ha resuelto una de las principales incógnitas en torno al permiso de 5 días por hospitalización de un familiar. La cuestión clave era si dicho permiso se veía afectado en caso de que el familiar recibiera el alta hospitalaria durante el período en que la persona trabajadora ya lo estaba disfrutando.
El origen de este cambio normativo lo encontramos en el Real Decreto Ley 5/2023, de 28 de junio, que fue un paquete de normas, de muy diversa índole, en la que se incluyeron unas cuantas en materia de conciliación que aterrizaron con cierta polémica y, sobre todo, con dudas en su aplicación.
Contextualización del permiso
Para comprender mejor esta novedad, es fundamental contextualizar el tema. Antes de la actual normativa, ya existía un permiso por enfermedad u hospitalización de determinados familiares, pero su duración era de 2 días, o de 4 días si se requería desplazamiento. Este nuevo marco amplía significativamente los derechos de las personas trabajadoras en situaciones similares.
Tras dicha modificación, la nueva redacción del artículo 37. 3º b) del Estatuto de los Trabajadores queda de la siguiente manera: “Cinco días por accidente o enfermedad graves, hospitalización o intervención quirúrgica sin hospitalización que precise reposo domiciliario del cónyuge, pareja de hecho o parientes hasta el segundo grado por consanguineidad o afinidad, incluido el familiar consanguíneo de la pareja a de hecho, así como de cualquier otra persona distinta de las anteriores, que conviva con la persona trabajadora en el mismo domicilio y que requiera el cuidado efectivo de aquella”.
Por tanto, queda claro que este permiso se amplía a 5 días y en qué casos se puede solicitar, cuando la persona enferma sea el cónyuge, pareja de hecho o parientes hasta el segundo grado de consanguineidad o afinidad o persona que conviva con la persona trabajadora y requiera de sus cuidados.
Aclaración de la Audiencia Nacional
A raíz de esta ampliación, han surgido dudas sobre cómo debe gestionarse el “disfrute” de este permiso, en especial cuando el familiar es dado de alta durante el mismo. ¿Debe la persona trabajadora interrumpir el permiso o puede continuarlo hasta completarse los 5 días? Esta es una de las principales cuestiones que han llevado a la Audiencia Nacional a pronunciarse y aclarar el alcance del derecho de las personas empleadas en estos casos.
Efectivamente, la Audiencia Nacional, apoyándose en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, ha aclarado esta cuestión mediante una sentencia clave. En dicha resolución, se determinó que el alta hospitalaria del familiar no implica necesariamente la finalización inmediata del permiso de 5 días para la persona empleada.
No obstante, la Audiencia Nacional introduce un matiz importante: el trabajador/a podrá continuar disfrutando del permiso tras el alta hospitalaria siempre que persista la necesidad de reposo domiciliario para el familiar afectado. Esto garantiza que el permiso cubra no solo el período de hospitalización, sino también el tiempo requerido para el adecuado cuidado en casa (SAN de 2 de julio de 2024 con remisión a la STS de 12 de julio de 2018).
Interpretación en base a la perspectiva de género y a la igualdad
En esta sentencia, la Audiencia Nacional además de hacer referencia a la jurisprudencia del Supremo en la materia, radica su interpretación en base a la perspectiva de género y a la igualdad que ha de estar presente en todas las decisiones que afecten a las personas trabajadoras, en base a la aplicación del principio de igual real.
No se puede pasar por alto que, el colectivo que tradicionalmente asume los cuidados han sido (y según las cifras actuales) y siguen siendo las mujeres, por lo que no cabe duda que estamos ante un colectivo que ha de ser especialmente protegido. En primer lugar, para no perpetuar la denominada brecha laboral de género y en segundo lugar, porque de no hacerlo sería implícitamente un desincentivo para los hombres a la hora de asumir el deber de corresponsabilidad en los cuidados y cargas familiares.
En conclusión, el alta hospitalaria, por sí sola, no implica la finalización del permiso retribuido por hospitalización de familiares. Según el Estatuto de los Trabajadores, tras su modificación por el Real Decreto Ley 5/2023, de 28 de junio, el permiso de 5 días está previsto tanto para hospitalización como para intervenciones quirúrgicas que requieran reposo domiciliario.
Por tanto, es aplicable el criterio del Tribunal Supremo que equipara los conceptos de "asistencia continuada" y "reposo domiciliario", permitiendo a la persona trabajadora seguir disfrutando del permiso si persiste esta necesidad tras el alta hospitalaria.
(Fuente MAS PRENECIÓN)
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El Supremo “obliga” a las empresas a mirar con lupa el periodo de prueba
La nulidad de las cláusulas de periodo de prueba: claves legales según el Tribunal Supremo
Formalizar un contrato incluyendo un periodo de prueba es lo más habitual; ahora bien, que ese periodo de prueba pasase el “examen” de los tribunales (licitud de la cláusula) es otro tema. El Tribunal Supremo se ha pronunciado en diversas sentencias sobre la nulidad de las cláusulas que regulan este tiempo de prueba (la más reciente, la STS de 24 de septiembre de 2024, con remisión a STS de 12 de abril de 2023 y de 9 de diciembre de 2021).
El periodo de prueba se regula en el art. 14 del Estatuto de los Trabajadores y tras la última Reforma laboral (al eliminarse, entre otros cambios, el antiguo contrato de obra o servicio) se han disparado las extinciones por no superar el periodo de prueba. Esto va unido a otras cuestiones más complejas como la extinción del contrato por no superar el periodo de prueba cuando la persona trabajadora está de baja por IT y donde entra en juego la posible declaración de nulidad del despido tras la Ley 15/2022 de igualdad de trato y no discriminación.
Lo cierto es que la conflictividad en torno al periodo de prueba ha aumentado y la primera pieza clave es determinar, llegado el caso, si estamos ante una cláusula lícita o ilícita.
Y esto es fundamental, puesto que si la cláusula que regula el periodo de prueba se considera nula, se tendrá por “no puesta” (es decir, como si no hubiera existido).
“Periodo de prueba según convenio”: STS de 24 de septiembre de 2024
En esta sentencia, el Tribunal Supremo reitera que es nula la cláusula contractual sobre el periodo de prueba que se limita a remitir al convenio colectivo de aplicación cuando este establezca unos máximos genéricos y/o unos periodos de prueba con duraciones máximas que pueden variar (STS de 24 de septiembre de 2024, con remisión a STS de 12 de abril de 2023 y de 9 de diciembre de 2021).
Lo cierto es que muchos convenios colectivos optan por esta fórmula de establecer unos máximos genéricos y/o distintas duraciones máximas, por lo que el alcance de esta sentencia es muy amplio.
En el caso concreto enjuiciado se aplica el Convenio Colectivo Estatal de Seguridad Privada que en su art. 13 regula el periodo de prueba.
La empresa argumentaba que iniciada la contratación el 31 de agosto de 2021, la comunicación de no superación de periodo de prueba acaece el día 23 de septiembre de 2021, con efectos del siguiente 24, es decir, dentro del periodo establecido de 2 meses tanto la norma sectorial como en la general del ET.
El TS estima el recurso interpuesto por el trabajador frente a la sentencia del TSJ de Madrid de 23 de noviembre de 2022 y declara nula la cláusula que regulaba el periodo de prueba, declarando, por tanto, que la extinción del contrato constituye un despido improcedente.
«Recuerda» el TS que ya se ha pronunciado sobre esta cuestión en sentencias previas. En concreto, en la STS de 9 de diciembre de 2021, se establece que la carencia de una duración concreta del periodo de prueba provoca una grave inseguridad para la persona trabajadora.
Ahora bien, es importante destacar que el Supremo señala en su sentencia que “cuestión distinta sería si el Convenio Colectivo fijará una duración concreta al periodo de prueba, -no una duración máxima- en cuyo caso si sería válido el periodo de prueba pactado remitiendo al fijado en Convenio Colectivo” pero esta circunstancia no puede apreciarse en el actual litigio.
En definitiva, la falta de concreción de la duración del periodo de prueba vulnera el derecho del trabajador a su fijación exacta por escrito y la cláusula contractual carece de validez, conllevando correlativamente que la calificación de la decisión extintiva sea la de un despido improcedente.
Ejemplos de convenios colectivos con regulación de “máximos genéricos”
Son muchos los convenios colectivos que establecen unos lapsos máximos de forma genérica (hasta x meses; no podrá exceder de x meses…) para el periodo de prueba (y donde, por tanto, no sería lícita la cláusula: “periodo de prueba según convenio”).
A modo de ejemplo:
El art. 13 del Convenio colectivo estatal de las empresas de seguridad, atinente al periodo de prueba (además, es precisamente el convenio aplicable en la STS de 24/09/2024), establece lo siguiente:
«Podrá concertarse por escrito un período de prueba, durante el cual cualquiera de las partes podrá rescindir, por escrito, el contrato sin derecho a indemnización de ningún tipo. El período de prueba no podrá exceder de la siguiente duración:
Personal Directivo, Titulado y Técnico: Seis meses. Personal de Seguridad Mecánico-Electrónica: Dos meses
Personal Cualificado: Administrativos, Mandos Intermedios y de Oficios Varios: Tres meses.
Personal Operativo: Dos meses.
Personal no Cualificado: Quince días laborables.
Por su parte, el Convenio colectivo de la Industria Química, en su artículo 13 (Periodo de prueba) establece lo siguiente:
El ingreso de las personas trabajadoras se considerará hecho a título de prueba, cuyo periodo será variable según la índole de los puestos a cubrir y que en ningún caso podrá exceder del tiempo fijado en la siguiente escala:
Grupos profesionales 8 y 7, seis meses.
Grupos profesionales 6 y 5, cuatro meses.
Grupos profesionales 4 y 3, tres meses.
Grupo profesional 2, dos meses.
Grupo profesional 1, un mes.
Otro ejemplo lo tenemos también en el Convenio colectivo estatal de la industria, las nuevas tecnologías y los servicios del sector del metal, que en su art. 31 establece la siguiente duración:
El ingreso de las personas trabajadoras se considerará realizado a título de prueba, con los plazos que a continuación se fijan para cada uno de los siguientes grupos profesionales:
Grupo 1: hasta seis meses.
Grupo 2: hasta seis meses.
Grupo 3: hasta dos meses.
Grupo 4: hasta un mes.
Grupo 5: hasta un mes.
Grupo 6: hasta 15 días.
Grupo 7: hasta 15 días.
Y finalmente, otro ejemplo lo tenemos en el Convenio colectivo estatal de oficinas de farmacia que en su art. 11 (periodo de prueba) establece lo siguiente:
La duración del período de prueba no podrá exceder del tiempo fijado en la siguiente escala:
Personal Facultativo: 180 días.
Personal Técnico: 90 días.
Personal Auxiliar: 60 días.
Personal Administrativo: 60 días.
Personal subalterno: 24 días.
En los contratos de duración determinada la duración del periodo de prueba no excederá de un tercio de la duración total del contrato.
Conclusiones sobre la cláusula que regula el periodo de prueba
Teniendo en cuenta la jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto a las cláusulas que regulan el periodo de prueba:
La cláusula que regule el periodo de prueba debe ser clara, concreta y precisa para intentar no abrir la puerta a pleitear por la nulidad de la cláusula. Las empresas deben ser especialmente cuidadosas a la hora de fijar la duración concreta y exacta del periodo de prueba. Además, en caso de que el convenio colectivo regule el periodo de prueba, es aconsejable hacer referencia expresa en la cláusula a lo establecido en convenio (pero no con una fórmula genérica que remita sin más al convenio colectivo, sino especificando en concreto lo que establezca el convenio), además de remitirse a lo dispuesto en el art. 14. del ET.
Ya tenemos al menos tres sentencias del Tribunal Supremo sobre la concreción del periodo de prueba y, aunque es cierto que en principio sigue considerándose lícita la cláusula que remita al convenio colectivo en el caso de que este fije una duración concreta (y no unos máximos genéricos o una duración genérica), es preferible consignar expresamente la duración exacta del periodo de prueba para no “abrir la puerta” a posibles interpretaciones.
Asimismo, las empresas deben valorar la conveniencia de establecer expresamente en la cláusula que las situaciones de incapacidad temporal, nacimiento, adopción, guarda con fines de adopción, acogimiento, riesgo durante el embarazo, riesgo durante la lactancia o violencia de género, que afecten a la persona trabajadora durante el periodo de prueba, interrumpen el cómputo del mismo. En este sentido, hay que recordar que el art. 14.3 del ET establece expresamente esta posibilidad de interrupción del cómputo siempre que se produzca acuerdo entre ambas partes.
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La Justicia rebaja de seis años a nueve meses la condena a un anciano por la muerte de un hombre que entró en su finca a robar
El TSJ de Castilla-La Mancha estima parcialmente la legítima defensa por error vencible
El Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha (TSJCLM) ha rebajado de seis años y tres meses a nueve meses y cuatro días la condena de prisión impuesta a un anciano por la muerte de un hombre que entró de madrugada a robar en la finca en la que vivía. Los hechos ocurrieron sobre las 2:00 de la madrugada del 1 de agosto de 2021, en Ciudad Real. El caso fue sonado.
La Sala de lo Civil y Penal ha estimado así el recurso de apelación que interpuso, asistido por el abogado Juan Manuel Lumbreras Herrero, contra la sentencia del Tribunal del Jurado de la Audiencia Provincial de Ciudad Real que lo condenó por delito de homicidio doloso, previsto y penado en el artículo 138 del Código Penal. El tribunal aprecia en su conducta la legítima defensa putativa por error vencible.
Además, ha confirmado que concurre la eximente incompleta de trastorno mental y la atenuante por confesión apreciadas por el jurado popular. La consecuencia de la sentencia, es que rebaja en dos grados la pena que le fue impuesta en primera instancia.
El tribunal señala en la resolución, de 59 páginas, que del relato de los hechos probados se infiere una situación de agresión ilegítima por parte de la persona que resultó fallecida –un hombre de 35 años y nacionalidad hondureña, con antecedentes penales y policiales–, «evidenciada por la entrada indebida en la parcela del condenado y que era la morada y vivienda del mismo. Situación que se produjo de madrugada, en un lugar alejado y aislado, y donde el morador no podía recibir el auxilio inmediato de terceras personas».
Además, destaca que el agresor portaba una motosierra, que había sustraído, y aun cuando no la esgrimiera y se encontraba apagada, el anciano lo vio con ella en las manos, «lo que pudo ser identificado como un riesgo personal potencial».
El TSJ razona que de la respuesta dada por el anciano, el hecho de coger una escopeta y efectuar los disparos, puede inferirse la conducta de legítima defensa, «pero en todo caso basada en un error vencible», esto es, el hecho de disparar a corta distancia a zonas vitales del cuerpo de la persona del intruso para repeler una agresión imaginaria a su persona se evidencia «como fruto de un error, que podía haber evitado empleando una mayor diligencia, como pudo haber sido por ejemplo, dar voces seguidas de algún disparo de advertencia».
Modifica la responsabilidad civil para la familia del fallecido
El alto tribunal de Castilla-La Mancha también ha modificado la responsabilidad civil establecida inicialmente a través de indemnizaciones para la familia del fallecido. Rebaja las cuantías fijadas por la Audiencia Provincial teniendo en cuenta la falta de vinculación de los familiares directos con el fallecido, y que en el caso del padre del mismo se circunscribe únicamente a tener en cuenta el daño moral que ha supuesto el fallecimiento.
Así, fija en 25.000 la indemnización para los padres del fallecido –una de 20.000 y la otra de 5.000 euros– y la de los dos hermanos de la víctima en 9.000 euros a cada uno. El Juzgado las había fijado en 48.000 euros para cada uno de los progenitores y en 19.000 euros para cada uno de los hermanos.
Igualmente, el tribunal ha tenido en cuenta de manera principal la concurrencia de la conducta culpable del fallecido al haber penetrado ilegítimamente en la finca para cometer un delito.
Absuelve a la aseguradora del pago de cualquier indemnización
Por otro lado, ha estimado íntegramente el recurso de la aseguradora de la escopeta con la que fueron efectuados los disparos mortales, que ha estado asistida por el letrado Jesús García Minguillán Molina.
Mapfre fue condenada en primera instancia, al pago de responsabilidad civil. Ahora, el TSJ revoca la pena, al entender que el uso defensivo del arma por parte del anciano está fuera de la cobertura de riesgo que se aseguraba, que era el uso cinegético.
La sentencia fue dictada el pasado 18 de octubre (88/2024) por los magistrados Vicente Rouco Rodríguez (presidente y ponente), Jesús Martínez-Escribano Gómez y Rosario Sánchez Chacón. Todavía no es firme, contra la misma cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
(Fuente ECONOMIST & JURIST)
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La tokenización de bienes inmuebles: ¿Revolución o riesgo? Implicaciones legales en la nueva era digital
La tokenización inmobiliaria está empezando a revolucionar la forma de invertir en bienes inmuebles en todo el mundo, atrayendo la atención de toda clase de inversores que pretenden diversificar sus carteras de inversión. Sin embargo, en España todavía no se ha implementado de manera real y, al existir un profundo desconocimiento sobre este nuevo instrumento financiero, a través de este artículo, trataremos de proporcionar una visión general sobre el tema, analizar sus ventajas y riesgos y estudiar otras formas alternativas de inversión.
¿Qué es la tokenización?
La tokenización consiste en dividir la propiedad de una vivienda en fragmentos digitales, denominados tokens, representando cada uno de ellos un derecho real sobre la propiedad de un inmueble, lo que facilita y agiliza su compraventa en plataformas basadas en tecnologías de registro descentralizado (TDR), como es el caso de Blockchain.
Revolución en el mercado inmobiliario
La tokenización es un proceso innovador que cambia radicalmente la manera de invertir en activos inmobiliarios. Una de sus principales ventajas radica en la flexibilidad necesaria que introduce ante situaciones de incertidumbre, lo que permite que numerosos inversores, con menos músculo financiero, participen en operaciones inmobiliarias a través de los tokens, con una menor inversión inicial y una mayor diversificación del riesgo. Esto permitirá́ mejorar la rentabilidad y la liquidez de la inversión, al poder vender o intercambiar los tokens en el mercado secundario con una mayor rapidez y transparencia, y con menores costes de transacción.
Además, la tokenización posibilitará la creación de nuevos modelos de negocio y de valoración de los activos inmobiliarios, al poder ofrecer servicios personalizados y adaptados a las necesidades y expectativas de los propietarios, los inversores y los usuarios.
Riesgos y desafíos
Como cualquier tecnología novedosa, se presentan una serie de riesgos e incertidumbres que deben ser conocidos para poder adoptar estrategias efectivas que aminoren potenciales problemas. Los principales desafíos que nos podemos encontrar son los siguientes:
Riesgos legales: En España, los derechos tokenizados están sometidos a la misma normativa que les aplicaría si no lo estuvieran, esto es, en el ámbito civil y registral, el Código Civil y a la Ley Hipotecaria. Conforme a esta legislación, la transmisión de un derecho real que recae sobre un bien inmueble debe formalizarse en escritura pública, debiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad para que goce de eficacia frente a terceros.
Igualmente, si los tokens son libremente transmisibles, tendrán la consideración de valores negociables, siendo necesario, para que puedan ofertarse al público, que dicha oferta la supervise una entidad responsable del registro e inscripción (ERIR) de los valores negociables basados en la TDR, que puede ser una entidad de crédito, una sociedad de valores o una agencia de valores, con el incremento de seguridad que esto conlleva.
Riesgos tecnológicos: La implementación y el mantenimiento de la infraestructura necesaria para la tokenización será una tarea compleja que afectará a la rapidez y eficiencia de las transacciones, siendo imprescindible implementar protocolos de ciberseguridad que protejan estas plataformas.
Riesgos financieros: La atribución del valor inicial de cada token será́ una tarea compleja, que se basará, principalmente, en el potencial de ingresos del proyecto, que será́ fijado por el mercado de alquiler en la zona donde se encuentre el activo, la tasa de ocupación esperada, el potencial de revalorización del inmueble y cualquier otro gasto relacionado con la propiedad, como los impuestos, los seguros y los costes de mantenimiento o rehabilitación.
Por último, la fluctuación del valor de mercado de los tokens, especialmente afectada por la oferta y la demanda, puede afectar al retorno de la inversión.
Desconocimiento del mercado: Uno de los mayores desafíos para la tokenización inmobiliaria es la aceptación por parte del mercado, al existir potenciales inversores que aún desconocen su funcionamiento y operativa, lo que puede generar barreras de entrada.
Figuras alternativas a la tokenización
Debido a que no se ha implementado todavía la tokenización de manera real en España, debemos recalcar las figuras afines y alternativas de inversión previstas en nuestro ordenamiento jurídico, donde destacamos las siguientes:
Los préstamos participativos: Se trata de préstamos que tienen como finalidad promocionar la creación de proyectos inmobiliarios viables donde, generalmente, existen dos tipos de interés: uno fijo que se estipula en el momento de formalizar el contrato y otro variable que está vinculado al rendimiento económico generado por la operación inmobiliaria en cuestión.
Los contratos de cuentas en participación: En este contrato una de las partes (partícipe) realiza una aportación de capital, necesariamente patrimonial (dineraria o no) al negocio de la otra parte (gestor), recibiendo como contrapartida un derecho de crédito o contrapartida sobre los potenciales beneficios de ese negocio. Se trata de un contrato de colaboración económica que no está́ sujeto a ninguna formalidad especifica, pudiendo materializarse de palabra o por escrito.
Emisión de bonos o deuda regulada: Un bono es un instrumento financiero de deuda que es emitido por una empresa, pública o privada, para financiarse, a cambio de una promesa de rendimiento que cubrirá́ el capital más sus intereses en un plazo determinado para la parte que compra el bono. En todo caso, se trata de un préstamo de renta fija que sirve a las empresas para financiar proyectos de inversión.
Conclusión
Actualmente es inviable en España tokenizar un derecho real inmobiliario, con las múltiples transacciones que generaría, puesto que el inversor deberá cumplir con los mismos tramites notariales y registrales que si no estuviera tokenizado.
Ante la falta de practicidad de este sistema, considero que nuestro ordenamiento jurídico ofrece otras alternativas de inversión más interesantes, en las que la tokenización podría jugar un papel vital, como es el caso del contrato de cuentas de participación, donde el derecho de crédito que tiene el partícipe podría llegar a materializarse a través de un token, o la emisión de bonos, donde la tokenización podría ayudar a digitalizar su emisión y construir un sistema mucho más transparente, pudiendo ofrecerse mejores herramientas para ver la evolución del bono, validar la información y auditarla en todo momento.
En mi opinión, considero que la transformación digital que está experimentando nuestra sociedad presenta una serie de desafíos legislativos que debemos afrontar si queremos flexibilizar la forma de invertir en el mercado inmobiliario, arbitrando un procedimiento que permitiese que los tokens pudiesen gozar de la seguridad jurídica que garantiza el Registro de la Propiedad. En todo caso, los próximos años serán vitales para observar si esta tecnología emergente se acaba implementando de manera real en nuestro país.
Ignacio Sampedro Menéndez
(Fuente: ELDERECHO.COM LEFEBVRE)
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