Los juzgados empiezan a dar la razón a los bancos en las cláusulas suelo
El Mundo: 20/04/2017
Se libran de pagar si prueban negociaciones individuales con clientes.
La reciente sentencia del Tribunal Supremo (TS) del pasado 9 de marzo, en la que se estimaban como legales aquellas cláusulas hipotecarias (incluidos los suelos) negociadas individualmente, ha supuesto todo un punto de inflexión con respecto a la forma en que se resuelven las causas judiciales, en este caso a favor de la banca española.
La sentencia del Supremo, que respondía a un recurso de casación presentado tras una sentencia de la Audiencia Provincial de Teruel, tenía su origen en una demanda de 2009. Los demandantes, clientes de Caja Rural de Teruel, pleitearon contra la entidad debido a que en su hipoteca incluyó unos límites a la variación de los tipos, que en ningún caso podrían ser superiores al 8% e inferiores al 3%.
La decisión del TS concluyó que más allá de los perjuicios que la citada cláusula suelo pudiera haber generado en el cliente, ésta no podía ser considerada ilegal (y por tanto no debería devolverse lo cobrado de más) ya que se había demostrado que el prestatario tuvo un conocimiento real del alcance y las consecuencias de la misma.
Esta decisión del Alto Tribunal ha llevado a las entidades financieras españolas, con causas todavía abiertas por suelos hipotecarios, a adaptarse y abordar sus estrategias en los juzgados teniendo en cuenta esta nueva realidad. Según fuentes del sector, los bancos están logrando obtener cada vez más sentencias favorables al lograr demostrar que hubo algún tipo de negociación, por pequeña que sea la prueba.
Correos internos para probar la negociación
"Si hay un factor probatorio que demuestra que hubo una negociación, los jueces están dando por bueno que no comercializamos una cláusula suelo de forma estandarizada y opaca, sino que se le dio a conocer al cliente", explica un alto cargo de una entidad bancaria cotizada."En un juicio reciente, se admitió como prueba un correo electrónico entre un empleado de una sucursal y su superior en la que se pedía permiso para rebajar el suelo ofertado a un posible cliente", añade.
Fuentes financieras aseguran que en las últimas semanas el número de causas ganadas por los bancos a raíz de esta nueva estrategia no tiene precedentes por lo menos desde mayo de 2013, cuando el Supremo emitió su primera sentencia declarando nulas las cláusulas suelo de las hipotecas debido a su falta de transparencia.
Estas mismas fuentes consideran además que la sentencia del Supremo del pasado marzo "aquilata" la interpretación de la justicia española respecto a la importancia de los controles de transparencia. Es decir, que "si el banco demuestra que explicó que existía una cláusula y que se negoció sobre ésta, entonces ese contrato es válido".
En A.L.T. ASESORES somos, desde 1.993, además del Servicio Jurídico de la Cámara de la Propiedad Urbana de la provincia de Salamanca, abogados expertos en pleitos civiles, hipotecarios, arrendamientos, sucesiones, procesos concursales, comunidades de vecinos, en materia de preferentes, cláusulas suelo y negociación de condiciones bancarias, no dude en ponerse en contacto con nosotros para consultarnos la solución a su problema.
Se anula la tasa por servicios de vigilancia "antiocupación" de inmuebles a las entidades bancarias: no se acredita que corresponda a un servicio policial especial o diferenciado TSJ Madrid, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 9.ª, 7-2-2017 SP/SENT/893906
Daniel Loscertales Fuertes. Presidente de Sepín. Abogado
Comentario
La verdad es que ya no sé qué más decir sobre este tipo de tasas de los Ayuntamientos, dado que ya he tratado este mismo tema en ocasiones anteriores, toda vez que en muchos municipios se considera un "pecado" o una muestra de "insolidaridad" el hecho de que una persona compre un piso y pueda hacer con él lo que estime conveniente, naturalmente habiendo pagado los impuestos pertinentes. Como tantas veces he dicho y pregunto, sin respuesta alguna por parte de los Ayuntamientos que han incrementado el IBI por no tener la vivienda ocupada de forma permanente, ¿dónde está la infracción legal para que tengan que pagar más por dicho Impuesto de Bienes Inmuebles por no tener allí su residencia?
Dichos municipios se justifican diciendo que hay necesidad de viviendas en su localidad y que, por tanto, no es lógico que alguien tenga un piso y no lo tenga ocupado. Es decir, se castiga a una persona que adquiere una vivienda (la propiedad privada está contemplada en el art. 33 de la Constitución) para jubilarse el día de mañana, como casa de vacaciones, para sus hijos cuando sean mayores de edad, etc., o, simplemente, porque en vez de defraudar a la Hacienda Pública invierte en una vivienda, en vez de hacer trampas o de acudir a la Bolsa. La cuestión es, como se indica al principio, ¿dónde está la infracción legal?
Pues muchos Ayuntamientos, en vez de buscar soluciones propias (o dentro de la comunidad autónoma) para ayudar a las personas con pocos ingresos a ocupar viviendas oficiales o subvencionar a efectos del propio alquiler, incrementan el IBI por su propia cuenta, como "castigo" a la propiedad que no ocupe la vivienda de forma permanente. Afortunadamente, cuando los interesados han acudido a vía judicial, salvo un tema controvertido del País Vasco por el hecho de tener fiscalidad propia, todos los Tribunales Superiores de Justicia han rechazado el incremento de la tasa, considerando que la competencia es exclusiva del Estado, a tenor del art. 72 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales. Así lo hizo el mismo TSJ de Madrid, en Sentencia 327/2016, de 21 abril, dejando sin efecto este incremento de la tasa aprobado por el Ayuntamiento de Alcalá de Henares, que había subido a los pisos deshabitados un 50 % del citado IBI.
En este caso, el Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz, se supone que conociendo el tenor de estas Sentencias y la legislación aplicable, creó un Impuesto llamado "prestación del servicio de vigilancia especial y prevención del riesgo de usucapión de las viviendas de las entidades financieras". No es nuestra misión, ni mucho menos, defender a estas entidades, pero tampoco se deben castigar por el hecho, como digo antes, de disponer de pisos para su venta y que seguramente son las primeras a las que les gustaría que las citadas viviendas se hubieran vendido. Lo curioso de este caso es que es otro Grupo Municipal el que lleva a cabo la correspondiente acción de nulidad y que, como se puede comprobar en el extracto de la Sentencia, el Fallo de la misma lleva consigo la anulación de la citada Ordenanza.
Lo curioso del caso, material y jurídicamente, es que la Tasa de Vigilancia era para evitar la entrada de terceras personas sin título ("ocupas"), olvidando que la obligación de cualquier autoridad es que se cumpla la Ley y, desde luego, como se indica en la Sentencia, no cabe que un servicio público de este tipo lleve consigo un incremento de los Impuestos a determinadas personas, ya sean jurídicas o privadas.
Ahora surge la siguiente pregunta: ¿Qué responsabilidad hubiera tenido el Ayuntamiento de Torrejón si, a pesar de esa "vigilancia" (no pedida y seguramente sin producirse de forma concreta), entraran "okupas" en las viviendas? La respuesta es: ninguna. Sin embrago, si una entidad o un particular contrata a una empresa de seguridad y, a pesar de ello, el sistema falla, sin duda, se pediría indemnización por ello.
En fin, es tremenda la "manía" de algunos Ayuntamientos de castigar al inversor privado que, como digo, en el caso de las promotoras puede ser que no tenga compradores, o, simplemente, en el caso de particulares, que tenga la vivienda para su futuro, para ocupación vacacional, etc.
En definitiva, estamos totalmente de acuerdo con la Sentencia del TSJ de Madrid y esperamos (aunque lo dudamos) que muchos Ayuntamientos tomen nota de la legalidad vigente, refrendada por los respectivos Tribunales Superiores de Justicia, los cuales, de forma uniforme (con la excepción mencionada del País Vasco) han declarado que la competencia en materia de impuestos sobre la vivienda corresponde al Estado, de acuerdo con el antes mencionado art. 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
(Fuente SEPIN)
A.L.T. ASESORES es un despacho de abogados con experiencia desde 1.993 en temas tributarios y fiscales, por ello, no dude en ponerse en contacto con nosotros para resolver cualquier duda o problema con la Agencia Tributaria (AEAT), OAGER o cualquier problema de impuestos.
Se anula la tasa por servicios de vigilancia "antiocupación" de inmuebles a las entidades bancarias: no se acredita que corresponda a un servicio policial especial o diferenciado TSJ Madrid, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 9.ª, 7-2-2017 SP/SENT/893906
Daniel Loscertales Fuertes. Presidente de Sepín. Abogado
Comentario
La verdad es que ya no sé qué más decir sobre este tipo de tasas de los Ayuntamientos, dado que ya he tratado este mismo tema en ocasiones anteriores, toda vez que en muchos municipios se considera un "pecado" o una muestra de "insolidaridad" el hecho de que una persona compre un piso y pueda hacer con él lo que estime conveniente, naturalmente habiendo pagado los impuestos pertinentes. Como tantas veces he dicho y pregunto, sin respuesta alguna por parte de los Ayuntamientos que han incrementado el IBI por no tener la vivienda ocupada de forma permanente, ¿dónde está la infracción legal para que tengan que pagar más por dicho Impuesto de Bienes Inmuebles por no tener allí su residencia?
Dichos municipios se justifican diciendo que hay necesidad de viviendas en su localidad y que, por tanto, no es lógico que alguien tenga un piso y no lo tenga ocupado. Es decir, se castiga a una persona que adquiere una vivienda (la propiedad privada está contemplada en el art. 33 de la Constitución) para jubilarse el día de mañana, como casa de vacaciones, para sus hijos cuando sean mayores de edad, etc., o, simplemente, porque en vez de defraudar a la Hacienda Pública invierte en una vivienda, en vez de hacer trampas o de acudir a la Bolsa. La cuestión es, como se indica al principio, ¿dónde está la infracción legal?
Pues muchos Ayuntamientos, en vez de buscar soluciones propias (o dentro de la comunidad autónoma) para ayudar a las personas con pocos ingresos a ocupar viviendas oficiales o subvencionar a efectos del propio alquiler, incrementan el IBI por su propia cuenta, como "castigo" a la propiedad que no ocupe la vivienda de forma permanente. Afortunadamente, cuando los interesados han acudido a vía judicial, salvo un tema controvertido del País Vasco por el hecho de tener fiscalidad propia, todos los Tribunales Superiores de Justicia han rechazado el incremento de la tasa, considerando que la competencia es exclusiva del Estado, a tenor del art. 72 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales. Así lo hizo el mismo TSJ de Madrid, en Sentencia 327/2016, de 21 abril, dejando sin efecto este incremento de la tasa aprobado por el Ayuntamiento de Alcalá de Henares, que había subido a los pisos deshabitados un 50 % del citado IBI.
En este caso, el Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz, se supone que conociendo el tenor de estas Sentencias y la legislación aplicable, creó un Impuesto llamado "prestación del servicio de vigilancia especial y prevención del riesgo de usucapión de las viviendas de las entidades financieras". No es nuestra misión, ni mucho menos, defender a estas entidades, pero tampoco se deben castigar por el hecho, como digo antes, de disponer de pisos para su venta y que seguramente son las primeras a las que les gustaría que las citadas viviendas se hubieran vendido. Lo curioso de este caso es que es otro Grupo Municipal el que lleva a cabo la correspondiente acción de nulidad y que, como se puede comprobar en el extracto de la Sentencia, el Fallo de la misma lleva consigo la anulación de la citada Ordenanza.
Lo curioso del caso, material y jurídicamente, es que la Tasa de Vigilancia era para evitar la entrada de terceras personas sin título ("ocupas"), olvidando que la obligación de cualquier autoridad es que se cumpla la Ley y, desde luego, como se indica en la Sentencia, no cabe que un servicio público de este tipo lleve consigo un incremento de los Impuestos a determinadas personas, ya sean jurídicas o privadas.
Ahora surge la siguiente pregunta: ¿Qué responsabilidad hubiera tenido el Ayuntamiento de Torrejón si, a pesar de esa "vigilancia" (no pedida y seguramente sin producirse de forma concreta), entraran "okupas" en las viviendas? La respuesta es: ninguna. Sin embrago, si una entidad o un particular contrata a una empresa de seguridad y, a pesar de ello, el sistema falla, sin duda, se pediría indemnización por ello.
En fin, es tremenda la "manía" de algunos Ayuntamientos de castigar al inversor privado que, como digo, en el caso de las promotoras puede ser que no tenga compradores, o, simplemente, en el caso de particulares, que tenga la vivienda para su futuro, para ocupación vacacional, etc.
En definitiva, estamos totalmente de acuerdo con la Sentencia del TSJ de Madrid y esperamos (aunque lo dudamos) que muchos Ayuntamientos tomen nota de la legalidad vigente, refrendada por los respectivos Tribunales Superiores de Justicia, los cuales, de forma uniforme (con la excepción mencionada del País Vasco) han declarado que la competencia en materia de impuestos sobre la vivienda corresponde al Estado, de acuerdo con el antes mencionado art. 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
(Fuente SEPIN)
A.L.T. ASESORES es un despacho de abogados con experiencia desde 1.993 en temas tributarios y fiscales, por ello, no dude en ponerse en contacto con nosotros para resolver cualquier duda o problema con la Agencia Tributaria (AEAT), OAGER o cualquier problema de impuestos.
Si abandono la vivienda alquilada antes del plazo de duración, ¿cuáles son las consecuencias?
Begoña Costas de Vicente. Directora Técnica de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada
Una de las preguntas que más frecuentemente recibimos en el servicio de consultas de Sepín, dentro del ámbito de los arrendamientos urbanos, es qué sucede si el arrendatario decide abandonar la vivienda arrendada antes del plazo establecido en el contrato. ¿Cómo debe hacerse? ¿Cuáles son las consecuencias? ¿Tendrá que pagar la renta que falta hasta su vencimiento?
Si a estos interrogantes les añadimos que existen varias leyes en vigor sobre esta materia y que la respuesta es "diferente" según la fecha en que se firmara el contrato, es normal que surjan muchas dudas.
Nos centramos aquí en poner un poco de claridad en los arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995, regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, y teniendo en cuenta la reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013, con entrada en vigor el 6 de junio de 2013, que modificó muchos de los requisitos para esta resolución anticipada del arrendatario, contemplada en el art. 11.
¿Cuándo puedo desistir del contrato?
En los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013, se aplica el art. 11, con el texto anterior a la Reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013, donde se permite al arrendatario desistir una vez que hayan transcurrido cinco años.
Cabe preguntarse entonces qué sucede en los casos en los que el arrendatario abandone unilateralmente la vivienda cuando la duración de los contratos es inferior a los cinco años, por ejemplo, a los dos o, incluso, a los 5 meses. En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 10 de septiembre de 2015 (SP/SENT/830498).
En el caso de contratos posteriores al 6 de junio de 2013, la modificación del art. 11 ha supuesto uno de los cambios sustanciales de la reforma a favor del arrendatario. Podrá hacerlo una vez que hayan transcurrido seis meses de la duración del contrato, independientemente de que el mismo tenga un plazo superior o no a los tres años de plazo mínimo que establece el art. 9. La diferencia es abismal entre los anteriores a dicha fecha y los posteriores, pasados 5 años y pasados 6 meses, respectivamente.
¿Existe un plazo de notificación?
En los contratos anteriores al 6 de junio 2013, el plazo de preaviso mínimo de comunicación es de dos meses, debiendo acudir a un sistema de notificación que permita acreditar la recepción por el arrendador, por ejemplo, por vía notarial o burofax.
Por el contrario, en los arrendamientos de vivienda posteriores a dicha fecha, y atendiendo al art. 11 reformado por la Ley 4/2013, el plazo mínimo previo de comunicación es menor y será de 30 días.
¿Qué indemnización me puede exigir el arrendador?
En los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores a 6 de junio de 2013, hay que distinguir si el desistimiento se produce cuando ya hubieran transcurrido 5 años de contrato o durante un período anterior:
– Transcurridos los primeros cinco años del contrato. A tenor del art. 11 LAU, era posible pactar en el contrato una indemnización al arrendador de un mes de renta por cada año en vigor que reste de cumplir y, para períodos inferiores, la parte proporcional de la indemnización. Así, por ejemplo, si quedasen dos años y medio, la indemnización tasada sería de dos mensualidades y media. Si no hubiese pacto, en principio, no habría ningún tipo de indemnización, aunque se viene admitiendo por la jurisprudencia la exigencia de daños y perjuicios.
– Contratos con duración inferior a cinco años. La Ley no regula esta posibilidad de resolución unilateral por parte del arrendatario, nada indica el art. 11 LAU. Sin embargo, es evidente que se produce un claro incumplimiento del contrato, pues aquel tiene obligación de permanecer durante el plazo pactado y de ahí surge el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado, conforme a los arts. 1.101, 1.124, 1.256, 1.556, y otros concordantes del Código Civil. La cuantía no tiene por qué ser la renta que faltaba hasta el vencimiento como sucede en contratos anteriores al 1 de enero de 1995 con el art. 56 TR 1964, pero podría valorarse por el Juzgado con posibilidad de moderación, según si se ha vuelto a alquilar, si el importe de la nueva renta es superior o inferior, etc. Aun así, debemos indicar que el criterio que se está imponiendo es que la indemnización debe fijarse conforme a los daños y perjuicios realmente producidos, que habrá que probar.
Respecto a la posible indemnización, Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2011 (SP/SENT/644677). Y las Audiencias Provinciales de Barcelona, Sección 13.ª, de 17 de abril de 2012 (SP/SENT/673484); de Madrid, Sección 8.ª, de 10 de julio de 2012 (SP/SENT/685188); de Pontevedra, Vigo, Sección 6.ª, de 23 de junio de 2014 (SP/SENT/777249) y de Barcelona de 27 de enero de 2016 (SP/SENT/858947).
Si estamos ante un arrendamiento de vivienda posterior a 6 de junio de 2013, de duración de tres años a tenor del art. 9 LAU, cabe el desistimiento pasados seis meses del plazo pactado, dando lugar, al igual que en los contratos señalados anteriormente, a dos supuestos:
Si la resolución por el arrendatario se lleva a cabo pasados los seis meses, con pacto de una indemnización al arrendador de un mes de renta por cada año en vigor que reste de cumplir y, para períodos inferiores, la parte proporcional de la indemnización. No cabría pactar una indemnización superior, estaríamos ante una cláusula nula y sin efecto, según lo dispuesto en el art. 6 LAU 29/1994, al tratarse de un pacto que va en contra de los derechos del arrendatario. En el caso de que no exista pacto, el arrendador no puede exigir ningún tipo de responsabilidad.
Ahora bien, nada dice la LAU que sucede en el caso de desistir antes de ese plazo mínimo de los seis meses. Desde luego, se produce un incumplimiento del contrato, pues, al menos, debería haber permanecido este período, de ahí surge el derecho a favor del arrendador a ser indemnizado conforme a los daños y perjuicios realmente producidos, que habrá que probar.
(Fuente SEPIN)
En A.L.T. ASESORES somos, desde 1.993, además del Servicio Jurídico de la Cámara de la Propiedad Urbana de la provincia de Salamanca, abogados expertos en pleitos civiles, hipotecarios, arrendamientos, sucesiones, procesos concursales, comunidades de vecinos, en materia de preferentes, cláusulas suelo y negociación de condiciones bancarias, no dude en ponerse en contacto con nosotros para consultarnos la solución a su problema.
El ordenador es para trabajar
Usted ha tolerado que uno de sus empleados utilice el ordenador para fines personales. En tal caso, ¿podrá despedirlo de un día para otro?
Tolerancia. Su empleado utiliza el ordenador para fines ajenos al trabajo (lo ha “pillado” leyendo prensa deportiva y chateando) y, para no tener problemas, usted lo ha venido tolerando. Apunte. Pues bien, si quiere cortar de raíz esta situación no se precipite:
No despida de un día para otro a su empleado, aunque su convenio prevea dicha actuación como una falta muy grave. ¡Atención! Si actúa de forma “sorpresiva” (ya que hasta ese momento ha tolerado el uso personal), el despido será improcedente.
Ese cambio de postura sin avisar sería abusivo e iría en contra de la buena fe. Apunte. Piense que la buena fe en un contrato se exige tanto a la empresa como al trabajador.
Cómo actuar. Rompa esta situación de tolerancia e informe a sus empleados de que a partir de un día concreto sancionará esas conductas tal y como prevea su convenio. Para ello, entrégueles una circular y recoja su firma (para acreditar que la reciben y la comprenden). Apunte. Para dar por avisados a sus nuevos empleados, añada dicha prohibición en el manual de acogida o en los contratos.
Control. Aproveche estas comunicaciones para informar no sólo de las normas de uso, sino también de los controles que establecerá para asegurar su cumplimiento:
Efectúe un control idóneo (apto para verificar el uso privado), necesario (que no haya medidas menos lesivas) y proporcional (con más beneficios para la empresa que perjuicios para el trabajador).
En este sentido, puede indicar que en el servidor de su empresa existirá un registro de las páginas web visitadas; o que podrá verificar los remitentes y destinatarios de correos electrónicos –sin entrar necesariamente en su contenido– para asegurarse de que están relacionados con la actividad de la empresa.
Rompa la tolerancia y comunique que sancionará dicha forma de actuar. Aproveche esta comunicación y avise de que controlará el uso de los medios electrónicos.
(Fuente INDICATOR | Lefebvre - El Derecho)
En A.L.T. ASESORES somos abogados expertos en juicios laborales, Inspecciones de Trabajo, conciliaciones, elaboración de nóminas y seguros sociales, así como en materia de prevención de riesgos laborales. Si tiene algún problema en la materia no dude en consultarnos.