La espada del Cid. Adquisición por usucapión
Mercedes Rosales Araque. Documentación Jurídica de Sepín
La Tizona es una de las espadas que la tradición o la literatura atribuye al Cid Campeador, que la recibió de manos de sus yernos, los infantes de Carrión, justo antes de que se desposaran con sus hijas, doña Elvira y doña Sol. Fue depositada en julio de 1944 en el Museo del Ejército de Madrid, donde permaneció expuesta al público hasta que en 2007, el actual marqués de Falces la vendió por 1,5 millones de euros.
La histórica espada del Cid Campeador ha sido protagonista de un largo pleito judicial al que ha puesto fin el Alto Tribunal en su reciente Sentencia de 16 de noviembre de 2016 (SP/SENT/877383), considerando que el vendedor de la histórica espada era su único dueño.
Partiendo de esta resolución, vamos a tratar de perfilar la llamada prescripción adquisitiva o usucapión como modo de adquisición de un bien mueble cuando se ha estado en posesión del objeto durante un determinado plazo.
Así, el art. 1.955 CC dispone que el dominio de tales bienes se prescribe:
– Por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe.
– Por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición, y esta es la decisión que sostiene el Tribunal Supremo en este caso, es decir, que el vendedor era "propietario exclusivo" de la espada porque le pertenecía por donación de su madre, y que ella había sido su única dueña durante más de seis años.
Dicha posesión ha de ser, en todo caso, en concepto de dueño en el sentido a que se refiere el art. 436 CC, pues el siguiente art. 447 dispone que solo la posesión que se adquiere y se disfruta en tal concepto puede servir para adquirir el dominio.
La razón de esta conclusión radica en reconocer la existencia de una posesión mediata por parte de la madre del demandado, y, posteriormente, por el demandado mismo, mientras que al Museo del Ejército donde estaba depositada la espada corresponde la posesión inmediata.
Atendiendo a esta decisión, cabe plantearse:
¿En qué consisten la posesión mediata y la posesión inmediata?
La posesión para la usucapión no requiere necesariamente un contacto físico directo con la cosa, ya que, en ocasiones, coexisten dos posesiones distintas sobre un mismo objeto, que reciben la denominación de posesión mediata y posesión inmediata.
La posesión mediata es aquella sin contacto material, pero reconocida por el poseedor inmediato.
La posesión inmediata es la posesión por el sujeto que detenta materialmente la cosa.
Por lo tanto, como hemos dicho anteriormente, el vendedor devino propietario exclusivo de la espada Tizona, pues le pertenecía por donación de su madre, que al haberla obtenido por prescripción adquisitiva o usucapión en cuanto había sido poseedora exclusiva de la espada en concepto de dueña durante más de seis años que establece el art. 1.955 CC, y buena prueba de ello es que el Museo del Ejército, como poseedor inmediato, se dirigió en todo momento exclusivamente a su esposo para cualquier gestión relacionada con la Tizona.
En A.L.T. ASESORES somos, desde 1.993, además del Servicio Jurídico de la Cámara de la Propiedad Urbana de la provincia de Salamanca, abogados expertos en pleitos civiles, hipotecarios, arrendamientos, sucesiones, procesos concursales, comunidades de vecinos, en materia de preferentes, cláusulas suelo y negociación de condiciones bancarias, no dude en ponerse en contacto con nosotros para consultarnos la solución a su problema.
Aspectos esenciales del procedimiento extrajudicial para la devolución de las cláusulas suelo
Adela del Olmo. Directora Técnica de Sepín Mercantil
Consideraciones generales
Tras la STJUE 21-12-2016, que suprime la Doctrina del TS de limitar los efectos de la restitución derivada de la nulidad de una cláusula suelo a partir de la fecha de la publicación de la STS 9-5-2013, el Gobierno mediante Real Decreto-ley 1/2017, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, estableció el 20 de enero un procedimiento extrajudicial, para devolver a los consumidores todo lo que las entidades de crédito les cobraron indebidamente por cláusula suelo, sin limitación alguna y desde la fecha en que firmaron sus contratos de préstamo o crédito con garantía hipotecaria. El mecanismo se presenta en principio obligatorio para las entidades de crédito, tienen 1 mes para ponerlo en marcha y comunicarlo a sus clientes y es gratuito para el consumidor, su duración máxima es de 3 meses. El gobierno lo adopta porque conforme a la Jurisprudencia TJUE, en ausencia de normas de la Unión para reconocer un derecho previsto por su Ordenamiento (Directiva 93/13), corresponde a España Estado miembro, articular un proceso que lo salvaguarde y garantice. El sistema arbitrado en este RDL, está sometido a los Principios comunitarios de Equivalencia, el derecho nacional que lo regule no puede ser menos favorable que el que rige situaciones internas similares y al de Efectividad, que impide que se adopten disposiciones para imposibilitar o dificultar excesivamente en la práctica, el ejercicio de derecho del Orden comunitario. Este principio habrá de ser ponderado especialmente por el Juzgador ante quien se sustancia un pleito por cláusula suelo, a la hora de estimar o no las argumentaciones y excepciones procesales de las entidades financieras, pues no es posible obstruccionar hasta dejar sin efecto el cumplimiento de una Sentencia del TJUE ni el correspondiente proceso que el Estado se ha visto obligado a articular.
La Exposición de Motivos (EM) expone las cláusulas suelo declaradas nulas por abusivas en la Sentencia del Pleno del TS de 9-5-2013 y la justificación de no acordar la nulidad de los contratos, no afectar a situaciones ya decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada, ni a las cantidades abonadas antes de su fecha. Y recuerda que nuestro Alto Tribunal estableció que las cláusulas suelo, condiciones generales de la contratación, en préstamos hipotecarios con consumidores deben superar el doble control de transparencia material o control cualificado previsto en la LCGC. La posterior STS de 25-3-2014 estableció que cuando se declarase abusiva una cláusula suelo en aplicación de la STS 9-5-2013, la devolución se efectuaría a partir de la fecha de su publicación.
La STJUE 21-12-2016, fruto de las cuestiones prejudiciales que interpusieron órganos judiciales en total desacuerdo con la Doctrina del Supremo, es contundente: se opone al art. 6.1, Directiva 93/13, una Jurisprudencia que limita temporalmente los efectos restitutorios derivados de la abusividad, ex art. 3.1 Directiva, de una cláusula con consumidor, a las cantidades pagadas indebidamente a partir de la fecha 9-5-2013. El RDL incluye en su ámbito de aplicación las cláusulas suelo definidos en aquella Sentencia y enuncia las siguientes: Las que crean apariencia de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja reducirán el precio; Las incluidas sin informar de que eran un elemento definitorio del objeto principal del contrato (el precio); las que crean apariencia de que el suelo tiene como contraprestación un techo; las ubicadas entre una abrumadora cantidad de datos y quedan enmascaradas diluyendo la atención del consumidor; las que no se acompañaron de simulaciones de escenarios del comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés al contratar y por último, aquellas sobre las que no se advirtió del coste en comparación con otros productos de la propia entidad.
Objeto
Facilitar la devolución de las cantidades indebidamente satisfechas por el consumidor en aplicación de determinadas cláusulas suelo de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria.
Ámbito de aplicación
1. Contratos de préstamo o crédito con hipoteca inmobiliaria con cláusula suelo y prestatario consumidor.
2. Consumidor es cualquier persona física con los requisitos del art. 3 TRLGCU (se excluye a las personas jurídicas que prevé dicho artículo)
3. Cláusula suelo es cualquier estipulación de contrato de préstamo o crédito con hipoteca inmobiliaria a tipo variable, o para el tramo variable de otro tipo de préstamo, que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato.
Reclamación previa
1. Las entidades de crédito deberán implantar un sistema de reclamación previa, voluntario para el consumidor, a las demandas judiciales para atender las peticiones y garantizar que todos los consumidores con cláusula suelo lo conozcan
2. Recibida la reclamación, la entidad calculará la cantidad a devolver y la comunicará desglosada al consumidor incluyendo necesariamente las cantidades en concepto de intereses. Si la entidad considera que la devolución no procede, comunicará las razones y se dará por concluido el procedimiento extrajudicial.
3. El consumidor deberá manifestar si está de acuerdo con el cálculo y si lo está, la entidad de crédito acordará con él la devolución del efectivo.
4. El plazo máximo para el acuerdo entre consumidor y entidad de crédito, es de 3 meses desde que se realiza la reclamación. Se entiende concluido sin acuerdo el proceso extrajudicial:
a) Si la entidad de crédito rechaza expresamente la solicitud del consumidor.
b) Si finaliza el plazo de 3 meses sin comunicación alguna al reclamante.
c) Si el consumidor no está de acuerdo con el cálculo de la cantidad a devolver o rechaza la cantidad ofrecida.
d) Si pasados 3 meses no se ha puesto a disposición del consumidor de modo efectivo la cantidad ofrecida.
5. Las entidades de crédito informarán a sus clientes de que las devoluciones pueden generar obligaciones tributarias. Y comunicarán a la AEAT información sobre las devoluciones acordadas.
6. Durante la sustanciación de la reclamación extrajudicial, las partes no podrán ejercitar ninguna acción judicial o extrajudicial sobre el objeto de la reclamación. Si se interpusiera demanda antes de que se finalice, se suspenderá el proceso, hasta la resolución de la reclamación previa.
Costas procesales
1. Se impondrán costas a la entidad, si el consumidor que rechazó la cantidad a devolver o declinó, por cualquier motivo, la devolución del efectivo obtiene en el proceso judicial una sentencia más favorable que la oferta realizada por la entidad de crédito
2. Si el consumidor demanda sin acudir al procedimiento extrajudicial:
a) Si la entidad se allana, antes de la contestación a la demanda, no habrá mala fe procesal, ex art. 395.1 LEC.
b) Si la entidad se allana parcialmente antes de la contestación a la demanda, siempre que consigne la cantidad a cuyo abono se comprometió, solo se podrán imponer costas si el consumidor obtiene sentencia más favorable que la cantidad consignada.
3. En lo no previsto se estará a lo dispuesto en LEC
Régimen de adaptación de las entidades de crédito
1. Las entidades de crédito deberán en 1 mes, adoptar las medidas necesarias para cumplir el RDL y articular procedimientos ágiles para la rápida resolución de las reclamaciones.
2. Las entidades deberán disponer de un Departamento especializado para atender las reclamaciones y en todas las oficinas abiertas al público y sus páginas web, darán información sobre:
a) La existencia del departamento, con dirección postal y electrónica.
b) La obligación de atender y resolver en 3 meses las reclamaciones que se presenten.
c) Referencias a la normativa de transparencia y protección del cliente de servicios financieros.
d) La existencia del procedimiento, de su contenido, y la posibilidad de acogerse a él.
3. Los consumidores pueden reclamar desde la entrada en vigor del RDL. El plazo de 3 meses no computa hasta que la entidad adopte las medidas necesarias para cumplirlo o pasado 1 mes sin que haya puesto en funcionamiento el Departamento.
Medidas compensatorias distintas de la devolución del efectivo
1. Convenida la cantidad a devolver, consumidor y entidad de crédito podrán acordar medida compensatoria distinta a la devolución de efectivo. En este caso, la entidad de crédito deberá suministrar una valoración que permita conocer el efecto de la medida y dar 15 días al consumidor para que manifieste su conformidad.
2. La aceptación de una medida compensatoria requiere información previa, suficiente y adecuada al consumidor sobre la cantidad a devolver, la medida compensatoria y el valor económico de esta. La aceptación de la medida compensatoria será manuscrita y constará en documento aparte en el que también conste el cumplimiento del plazo de 15 días.
Gratuidad del procedimiento extrajudicial y reducción de aranceles
El procedimiento de reclamación extrajudicial es gratuito. La formalización de la escritura pública y la inscripción registral que pudiera derivarse del acuerdo entre la entidad y el consumidor devengará solo derechos arancelarios notariales y registrales correspondientes a documento sin cuantía y una inscripción mínima, cualquiera que sea la base.
Procedimientos judiciales en curso
En los procedimientos judiciales en curso a la entrada en vigor del RDL, en los que se dirima una pretensión incluida en su ámbito, por uno o varios consumidores, las partes podrán de común acuerdo, someterse a este procedimiento extrajudicial, solicitando la suspensión del proceso, conforme a la LEC.
Aspectos fiscales
El RDL modifica la Ley 35/2006, de IRPF y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre Renta de no Residentes y sobre Patrimonio al añadir con efectos desde su entrada en vigor y en ejercicios no prescritos la Disposición Adicional 45ª "Tratamiento fiscal de las cantidades percibidas por la devolución de las cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos derivadas de acuerdos celebrados con las entidades financieras o del cumplimiento de sentencias o laudos arbitrales":
1. No se integrará en la base imponible de este Impuesto la devolución -derivada de acuerdos con entidades financieras, en efectivo o por medida de compensación- junto con los intereses indemnizatorios, de las cantidades previamente satisfechas a aquellas, en concepto de intereses por la aplicación de cláusulas suelo.
2. Las cantidades previamente satisfechas por el contribuyente objeto de la devolución prevista anteriormente tendrán el siguiente tratamiento fiscal:
a) Cuando esas cantidades, en ejercicios anteriores, formaron parte de la base de la deducción por inversión en vivienda habitual o de deducciones establecidas por la CA, se pierde el derecho a su deducción, debiendo sumar a la cuota líquida estatal y autonómica, devengada en el ejercicio en el que celebró el acuerdo con la entidad financiera, solo las cantidades indebidamente deducidas en los ejercicios en los que no haya prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria, ex art. 59 Reglamento del IRPF, sin inclusión de intereses de demora.
No se aplica lo anterior a la parte de las cantidades que la entidad financiera destine tras el acuerdo, directamente a minorar el principal del préstamo.
b) Cuando las cantidades tuvieron consideración de gasto deducible en ejercicios anteriores respecto de los que no ha prescrito el derecho de la Administración a determinar la deuda tributaria, se perderá tal consideración, debiendo practicarse autoliquidación complementaria de esos ejercicios, sin sanción, ni intereses de demora, ni recargo alguno en el plazo comprendido entre la fecha del acuerdo y la finalización del siguiente plazo de presentación de autoliquidación por este Impuesto.
c) Cuando tales cantidades fueron satisfechas por el contribuyente en ejercicios cuyo plazo de presentación de autoliquidación por este Impuesto no hubiera finalizado antes del acuerdo de devolución con la entidad, así como las cantidades a que se refiere el segundo párrafo de la letra a anterior, no formarán parte de la base de deducción por inversión en vivienda habitual ni de deducción autonómica alguna ni tendrán la consideración de gasto deducible.
3. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación cuando la devolución de cantidades sea consecuencia de la ejecución o cumplimiento de sentencias judiciales o laudos arbitrales.
Finalmente, el Gobierno podrá dictar las disposiciones necesarias para desarrollar el RDL, regular un órgano de seguimiento, control y evaluación de las reclamaciones, que emitirá informes semestrales sobre su actuación, estará participado por representantes de consumidores y de la abogacía y proponer las medidas necesarias para impulsar la implantación del mecanismo extrajudicial y extender el ámbito de aplicación del RDL a otros consumidores relacionados con el prestatario.
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Actualización del Baremo de Tráfico para 2017
19 enero, 2017 Marta Lopez
Directora de Sepín Responsabilidad Civil y Seguro
Con independencia, y a la espera, de que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones haga públicas por resolución las cuantías indemnizatorias actualizadas para facilitar su conocimiento y aplicación, se debe tener en cuenta el art. 49 del RDL 8/2004, de 29 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor, sobre las actualizaciones automáticas de las cuantías y límites indemnizatorios fijados en la Ley y en sus tablas con efecto a 1 de enero del 2017.
La Ley determina que dicho ajuste se fije según el índice de revalorización de las pensiones, que para el año 2017 se regula en el apartado 2 del artículo único del RD 746/2016, de 30 de diciembre, sobre revalorización y complementos de pensiones de Clases Pasivas y sobre revalorización de las pensiones del sistema de la Seguridad Social y de otras prestaciones sociales públicas para el ejercicio 2017; según el cual se incrementarán en un 0,25 por ciento los importes de las pensiones mínimas del sistema de la Seguridad Social y de Clases Pasivas.
Por lo tanto, se calculará la indemnización que corresponde según los valores de las tablas y se actualizará con el incremento del 0,25%.
No obstante, las tablas de lucro cesante y de ayuda de tercera persona, por su naturaleza, se actualizan conforme a las Bases Técnicas Actuariales. Estas últimas, se publicaron por la Junta Consultiva de Seguros y Fondos de Pensiones en Octubre de 2016, aplicando para la actualización el IPC, recogiendo que en caso de no ser conocidos los porcentajes del mismo, por tratarse de periodos futuros, se aplicará el IPC establecido en las mismas en el apartado de hipótesis.
Además, la tabla de gasto de asistencia sanitaria futura se renovará, en su caso, de acuerdo con lo que se establezca en los convenios sanitarios que se suscriban con los servicios públicos de salud, y teniendo en cuenta la variación de los costes soportados por los servicios sanitarios.
También hay que atender al R.D. 742/2016, de 30 de diciembre, por el que se fija el salario mínimo interprofesional para 2017, que se debe tener en cuenta en el caso del perjuicio patrimonial del lucro cesante del lesionado con dedicación a tareas del hogar. Así, el importe del mismo se ha incrementado en un 8% sobre el SMI del año anterior, por lo que teniendo en cuenta que según la comisión del Baremo para el año 2016 dicho perjuicio se establecía en 9.080,40 €, debería resultar para el año 2017 en un valor anual de 9.806,832 €.
Según el art. 40.1 RDL 8/2004, de 29 de octubre, la cuantía de las partidas será la vigente a la fecha del accidente, pero una vez establecido el importe por acuerdo extrajudicial o por resolución judicial es cuando se debe aplicar la actualización correspondiente.
Para las cuantías fijas del resto de tablas quedarían las siguientes cantidades:
Perjuicio personal básico – Muerte (Tabla 1.A )
20172016
El Cónyuge viudo
Hasta 15 años de convivencia, si la victima tenía hasta 67 años 90.225 € 90.000 €
Hasta 15 años de convivencia, si la victima tenía desde 67 años hasta 80 años 70.175 € 70.000 €
Hasta 15 años de convivencia, si la victima tenía más de 80 años 50.125 € 50.000 €
Los Ascendientes
A cada progenitor, si el hijo fallecido tenía hasta 30 años 70.175 € 70.000 €
A cada progenitor, si el hijo fallecido tenía más de 30 años 40.100 € 40.000 €
A cada abuelo, sólo en caso de premoriencia del progenitor 20.050 € 20.000 €
Los Descendientes
A cada hijo que tenga hasta 14 años 90. 225 € 90.000 €
A cada hijo que tenga desde 14 hasta 20 años80. 200 € 80.000 €
A cada hijo que tenga desde 20 hasta 30 años 50. 125 € 50.000 €
A cada hijo que tenga más de 30 años 20.050 € 20.000 €
A cada nieto, en caso de premoriencia del progenitor 15.037,5 € 15.000 €
Los Hermanos
A cada hermano que tenga hasta 30 años 20.050 € 20.000 €
A cada hermano que tenga más de 30 años 15.037,5 € 15.000 €
Los Allegados
A cada Allegado 10.025 € 10.000 €
Perjuicio personal particular – Muerte (Tabla 1.B )
20172016
Convivencia del perjudicado con la víctima
A cada progenitor, si el hijo fallecido tenía más de 30 años 30.075 € 30.000 €
A cada abuelo 10.025 € 10.000 €
A cada hijo que tenga más de 30 años 30.075 € 30.000 €
A cada nieto 7.518,75 € 7.500 €
A cada hermano que tenga más de 30 años 5.012,5 € 5.000 €
Fallecimiento de víctima embarazada con pérdida de feto
Si la pérdida tuvo lugar en las primeras 12 semanas de gestación 15.037,5 € 15.000 €
Si la pérdida tuvo lugar a partir de las 12 semanas de gestación 30.075 € 30.000 €
Perjuicio patrimonial/ daño emergente (Tabla 1.C)
20172016
Sin necesidad de justificación (cantidad por cada perjudicado) 401 €400 €
Perjuicio personal particular – Secuelas (Tabla 2.B )
20172016
Daños morales complementarios por perjuicio psicofísico
Cuando una sola secuela alcanza al menos 60 puntos o el resultado de las concurrentes alcanza al menos 80 puntos.De 19.248 € hasta 96.240 € De 19.200 € hasta 96.000 €
Daños morales complementarios por perjuicio estético
Cuando alcanza al menos 36 puntos De 9.624 € hasta 48.120 € De 9.600 € hasta 48.000 €
Perjuicio moral por pérdida de calidad de vida
Muy GraveDe 90.225 € hasta 150.375 € De 90.000 € hasta 150.000 €
GraveDe 40.100 € hasta 100.250 € De 40.000 € hasta 100.000 €
ModeradoDe 10.025 € hasta 50.125 € De 10.000 € hasta 50.000 €
LeveDe 1.500 € hasta 15.003,75 € De 1.500 € hasta 15.000 €
Perjuicio moral por pérdida de calidad de vida de familiares de grandes lesionadosDe 30.075 € hasta 145.362,5 €De 30.000 € hasta 145.000 €
Pérdida de feto a consecuencia del accidente
Si la pérdida tuvo lugar en las primeras 12 semanas de gestación15.037,5 € 15.000 €
Si la pérdida tuvo lugar a partir de las 12 semanas de gestación30.075 € 30.000 €
Perjuicio patrimonial – secuelas – Daño emergente (Tabla 2.C )
20172016
Prótesis y ortesisHasta 50.125 € por recambio Hasta 50.000 € por recambio
Rehabilitación domiciliaria y ambulatoria
Estados vegetativos crónicos y tetraplejias igual o por encima de C-4 Hasta 13.533,75 € anuales Hasta 13.500 € anuales
Tetraplejias, Tetraparesias graves, secuelas graves del lenguaje y trastornos graves neuropsicológicosHasta 9.523,75 € anuales Hasta 9.500€ anuales
Resto de supuestosHasta 5.864,62 € anuales Hasta 5.850€ anuales
Gastos por perdida de autonomía funcional
Ayudas técnicas o productos de apoyo Hasta 150.375 € Hasta 150.000 €
Adecuación de viviendaHasta 150.375 € Hasta 150.000 €
Incremento de los costes de movilidad Hasta 60.150 € Hasta 60.000 €
Lesiones temporales (Tabla 3.A y 3.B)
20172016
Días muy graves100,25 €100 €
Días graves75,18 € 75 €
Días moderados52,13 € 52 €
Días básicos30,075 € 30 €
(Fuente SEPIN)
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Exento del IVA el alquiler de vivienda por persona jurídica para uso de sus empleados
Samuel de Huerta Hernández. Director de Sepín Fiscal. Abogado
El Tribunal Económico Administrativo Central ha dictado dos fallos de fecha 15 de diciembre del 2016 (SP/SENT/881547) en relación con la cuestión de incluir o no el IVA en los arrendamientos de viviendas por empresas para sus empleados y declara los supuestos en los que resultará procedente la exención el tributo, con los matices que se detallan.
La adaptación del nuevo criterio por la Administración no será fácil, ya que, hasta el momento, pese a que existe alguna decisión judicial contraria, era clara al interpretar como una operación sujeta al IVA el arrendamiento suscrito por una persona jurídica, aun cedido en su uso como vivienda a los empleados, al considerar que nunca podría responder en su destino a un uso de vivienda del arrendatario en su consideración de sociedad.
Del análisis de la resolución del TEAC se extrae que, si bien el art. 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto establece como operación exenta el arrendamiento de edificios o partes de los mismos cuyo destino sea exclusivamente a vivienda desde la interpretación finalista del precepto, es decir, desde una interpretación más allá de la calificación del inmueble como vivienda, analizando el destino efectivamente que se otorgue por el arrendatario al inmueble, la operación pudiera conllevar su calificación como operación sujeta, pero exenta del IVA.
Primer requisito para la exención: hacer que figure específicamente en el contrato que el arrendamiento se realiza para un uso en exclusiva del inmueble a vivienda, sin posibilidad de realizar actividad empresarial o profesional en forma alguna. Es decir, que de acuerdo con la doctrina señalada por el TEAC, que se comparte por la Dirección General de Tributos y en sede judicial, el arrendamiento de una vivienda por una entidad jurídica que no consta destinado directa y efectivamente a la finalidad de vivienda, aun cesión para el uso a un tercero, se considerará operación sujeta y no exenta del IVA.
Salvaguardado el requisito de expresado del destino exclusivo del inmueble, para que una posterior cesión por la sociedad arrendataria a tercero se considere operación exenta deberá de consignar el contrato de arrendamiento la persona (o personas) usuarias últimas del inmueble.
Segundo requisito: el contrato deberá consignar la persona física (o personas) que residirán en la vivienda.
En relación con lo anterior, para calificar el arrendamiento de inmueble por una sociedad como una operación exenta en el contrato, se deberá expresar como tercer requisito la imposible cesión posterior en el uso a personas ajenas a las que se designen, lo que conlleva una negativa por escrito al arrendatario de la facultad de subarrendar o ceder el inmueble a personas físicas distintas a las consignadas durante la vigencia. Con posterioridad a la firma del contrato, ¿se considerará exento el arrendamiento de inmueble y designación posterior de la persona que lo usará? No, el ámbito de aplicación de la exención no podrá extenderse a aquellos arrendamientos en los que se faculta al arrendatario a la designación con posterioridad a la firma de las personas que ocuparán la vivienda, lo que comportará que la operación quede sujeta al IVA y, para el acceso a la exención en el IVA, deba suscribirse un nuevo contrato de arrendamiento cumpliendo los requisitos anteriormente mencionados.
CONCLUSIÓN: redactar un buen contrato de arrendamiento es vital y si, en el supuesto del arrendamiento de vivienda por sociedades para su cesión en el uso a los empleados, además se hacen constar las personas o usuarios que serán del inmueble, el plazo durante el cual lo utilizarán y la exclusividad para el uso como vivienda –impidiendo la utilización por ninguna otra persona física y el desarrollo de actividades profesionales o empresariales–, la Administración no podrá negar la calificación de la operación como sujeta, pero exenta del IVA.
(Fuente SEPIN)
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Cláusulas suelo: así tributarán las devoluciones de los bancos
Renegociar las condiciones de la hipoteca puede resultar más rentable fiscalmente que cobrar el dinero en metálico
EL PAIS, 19 de enero de 2017.
Los usuarios afectados por las cláusulas suelo tendrán que decidir cómo quieren recibir la compensación del banco para tener el menor coste fiscal. Pueden exigir a su entidad financiera el cobro en metálico de las devoluciones aunque probablemente sea más rentable fiscalmente renegociar las condiciones de la hipoteca por el menor coste tributario.
El borrador del real decreto que ha acordado el Gobierno del PP con el PSOE y Ciudadanos sobre las cláusulas suelo explica, en la disposición final primera, cuál es el tratamiento fiscal que tendrán las cantidades percibidas por estas cláusulas consideradas como abusivas y poco transparente por el Tribunal de Luxemburgo.
Las compensaciones pagadas por los bancos a raíz de haber cobrado más intereses de los que debían no tendrán que tributar, tal y como adelantó EL PAÍS. "No se integrará en la base imponible de este Impuesto la devolución, o la adopción de otras medidas de compensación, como consecuencia de acuerdos celebrados con entidades financieras, de las cantidades previamente satisfechas a estas últimas en concepto de intereses por la aplicación de cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos", señala el real decreto.
Existen, sin embargo, dudas sobre el tratamiento fiscal de los intereses de demora. Pese a que desde Ciudadanos y el PSOE, que han pactado el decreto con el Gobierno del PP, consideran que no tendrán que tributar, según se desprende del borrador del real decreto, desde Hacienda opinan que los intereses de demora no están exentos y por tanto tendrán que tributar como ganancia patrimonial.
Devolver la deducción por vivienda
Los expertos recuerdan que resulta más beneficioso fiscalmente negociar con el banco una mejora de las condiciones o una reducción de la deuda en lugar de cobrar en metálico la devolución. En el caso de que se acuerde con el banco mejorar las condiciones hipotecarias y reducir el principal no habrá que devolver las deducciones por adquisición de vivienda.
Por el contrario, si decide cobrar el dinero en metálico y se benefició de la deducción por adquisición de vivienda, deberá devolver en la próxima declaración del IRPF las cantidades correspondientes de los últimos cuatro años no prescritos. Es decir, aquellos afectados que se beneficiaron en su día de la deducción por vivienda, y que ahora perciban la devolución por las cantidades pagadas de más por las cláusulas suelo, tendrán que devolver ese exceso de deducción a Hacienda integrando este importe en la cuota líquida del año en el que lo reciban.
La deducción por vivienda estuvo vigente hasta 2013. Los que compraron vivienda a partir de ese año no han podido disfrutar de la deducción. Los que la adquirieron antes del 1 de enero de 2013 pueden seguir aplicando la deducción de hasta el 15% de las cuotas pagadas en la adquisición de la primera vivienda, incluyendo intereses, con un máximo de 9.040 euros.
No habría que pagar impuestos ni devolver las deducciones aplicadas en el pasado en el caso de mejora de las condiciones hipotecarias.
TRATAMIENTO FISCAL
El borrador del real decreto sobre las cláusulas suelo y que el Gobierno pretende aprobar este próximo viernes fija el tratamiento fiscal de estas devoluciones. La redacción, si no hay cambios de última hora, es la siguiente:
Disposición final primera. Modificación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.
Con efectos desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley y ejercicios anteriores no prescritos, se añade una nueva disposición adicional cuadragésima quinta de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, que queda redactada de la siguiente forma:
“Disposición adicional cuadragésima quinta. Tratamiento fiscal de las cantidades percibidas por la devolución de las cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos derivadas de acuerdos celebrados con las entidades financieras.
1. No se integrará en la base imponible de este Impuesto la devolución, o la adopción de otras medidas de compensación, como consecuencia de acuerdos celebrados con entidades financieras, de las cantidades previamente satisfechas a estas últimas en concepto de intereses por la aplicación de cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos.
2. Cuando las cantidades a que se refiere el apartado 1 anterior hubieran formado parte de la base de la deducción por inversión en vivienda habitual practicada por el contribuyente en ejercicios anteriores, se perderá el derecho a practicar la deducción en relación con las mismas, debiendo sumar a la cuota líquida estatal y autonómica, devengada en el ejercicio en el que se hubiera celebrado el acuerdo con la entidad financiera, exclusivamente las cantidades indebidamente deducidas en los ejercicios respecto de los que no hubiera prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación, conforme a lo dispuesto en el artículo 59 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, sin inclusión de intereses de demora.
No resultará de aplicación lo dispuesto en el párrafo anterior respecto de la parte de las cantidades que se destine directamente por la entidad financiera, tras el acuerdo con el contribuyente afectado, a minorar el principal del préstamo.
Las cantidades a que se refiere el apartado 1 anterior que hubieran tenido la consideración de gasto deducible en ejercicios anteriores respecto de los que no hubiera prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la oportuna liquidación, perderán igualmente dicha consideración, debiendo practicarse autoliquidación complementaria correspondiente a tales ejercicios, sin sanción, ni intereses de demora, ni recargo alguno en el plazo comprendido entre la fecha del acuerdo y la finalización del siguiente plazo de presentación de autoliquidación por este Impuesto.
El resto de las cantidades a que se refiere el apartado 1 anterior que hubieran sido satisfechas por el contribuyente en ejercicios cuyo plazo de presentación de autoliquidación por este Impuesto no hubiera finalizado con anterioridad al acuerdo de devolución de las mismas celebrado con la entidad financiera, así como las cantidades a que se refiere el segundo párrafo de este apartado, no formarán parte de la base de deducción por inversión en vivienda habitual ni tendrán la consideración de gasto deducible.
3. Lo dispuesto en el apartado 2 anterior será igualmente de aplicación cuando la devolución de cantidades al contribuyente por las entidades financieras hubiera sido consecuencia de la ejecución o cumplimiento de sentencias judiciales de nulidad de las cláusulas de limitación de tipos de interés de préstamos.”
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