La Audiencia Provincial de Valencia responsabiliza por primera vez a un banco y le obliga a reintegrar el anticipo, y los intereses, a una persona que compró una vivienda sobre plano a una promotora que quebró.
Los particulares que entregaron dinero a cuenta a promotoras que quebraron o desaparecieron para la compra de una vivienda que nunca fue construida podrán recuperar su dinero. Según el fallo emitido por la Audiencia Provincial de Valencia (APV) el pasado 28 de enero, que aplica por primera vez la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo (TS), las personas que no recibieron ningún tipo de aval al entregar este patrimonio deberán ser reembolsadas, no por la promotora sino por la entidad bancaria donde fue ingresado el anticipo en cuestión.
La sentencia de la sección undécima de la APV es muy clara en este sentido y apunta que "en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".
Responsabilidad
El texto del tribunal valenciano apunta directamente a los bancos y cajas de ahorro y recalca que "la responsabilidad que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir".
La sentencia
La sección undécima de la Audiencia Provincial de Valencia dicto sentencia, el pasado 28 de enero, un relación a un recurso de apelación que enfrentaba a Banco de Sabadell -que compró la CAM- con un comprador que había ingresado una cantidad de 96.300 euros en concepto de anticipo para una vivienda. El tribunal ha dado la razón al particular y ha condenado a la entidad a abonar el total del dinero entregado, más el interés legal de esa cantidad desde la interposición de la demanda y hasta la fecha de la resolución.
Sin duda, esta sentencia marca un antes y un después para todos aquellos compradores que no recibieron ningún tipo de aval tras haber entregado un anticipo a cuenta a una promotora que posteriormente quebró.
"Este fallo, que por primera vez toma en cuenta la contundente resolución del TS, abre la puerta a la denuncia contra las entidades bancarias de miles de personas que compraron sus casas sobre plano y que daban su dinero por perdido", explica el letrado Eduardo Barrau Bascompte del despacho Leyda-Barrau, que ha ganado este caso. "Esta es una sentencia de justicia material. Es importante resaltar que la sección undécima de la APV ha cambiado radicalmente de criterio en este fallo y ha aplicado el contenido de la sentencia que emitió el TS el pasado 21 de diciembre. A partir de ahora, ningún juez podrá fallar en un sentido diferente".
Según explica Barrau, esta nueva vía está abierta a cualquier ciudadano que no recibió un aval por el deposito realizado y que pueda demostrar que realizó un pago a la entidad. Además, no sólo se dirige a aquellos a los que no se entregó la casa, al no haberse finalizado la promoción, sino también a los que recibieron las llaves de su nuevo hogar fuera de plazo. Por otro lado, el letrado añade que todos aquellos que hayan ido contra la promotora, con el objetivo de resolver el contrato de compraventa, también podrán interponer una denuncia contra la entidad bancaria y así tratar de recuperar la suma de dinero entregada.
Otro asunto a tener en cuenta es que las entidades bancarias no sólo debieran reintegrar el dinero ingresado en concepto de adelantos, sino también los intereses generados desde el momento en el que se realizó la transferencia. "Esto podría suponer un golpe muy duro para los bancos y lo más probable es que empiecen a aprovisionarse ante futuras denuncias y buscar acuerdos extrajudiciales con los compradores", dice Barrau.
La doctrina del Tribunal Supremo
Ante las diferentes interpretaciones del artículo 1 de la Ley 57/1968 en los diferentes tribunales nacionales, la sala de lo civil del Tribunal Supremo (TS) dictó el pasado 21 de diciembre una sentencia y fijó doctrina jurisprudencial sobre la responsabilidad solidaria de las entidades bancarias con las promotoras quebradas. El Alto Tribunal apuntala que, según explica la norma, las promotoras que reciban un anticipo siempre deberán abrir una cuenta especial para depositar este dinero y tendrán que solicitar la correspondiente garantía para responder frente a los compradores por el total de la cantidad ingresada y añade que "las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas ingresadas en la cuenta".
(Fuente Expansión)
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PREGUNTA:
Hace unos meses llevamos a cabo una modificación sustancial colectiva de las condiciones de trabajo para reducir un 15% el sueldo a los trabajadores de varios departamentos. Ahora, vamos a despedir a dos de ellos por causas objetivas y no tenemos claro cómo tenemos que calcular la indemnización: si sobre el salario reducido o sobre el que percibían antes de realizar la modificación sustancial.
RESPUESTA:
La regla general es que, salvo en los supuestos de reducción de jornada por guarda legal, donde la indemnización se calcula como si el trabajador hubiera estado trabajando a jornada completa, el salario que hay que tener en cuenta para el cálculo de la indemnización por despido es el que percibe el empleado en el mes anterior al momento del despido que, en este caso, sería el salario ya reducido en un 15%.
No obstante, podría darse el caso de que, en el marco de la negociación realizada con los representantes de los trabajadores para llevar a cabo una modificación sustancial de condiciones colectiva, las partes hubieran acordado que se tenga en cuenta el salario previo a la reducción a efectos de abonar la indemnización en un hipotético futuro despido. Pero si no existe ese pacto expreso, el salario que se tiene en cuenta en este tipo de situaciones es el que percibe el trabajador en el momento del despido.
Ahora bien, si los trabajadores que sean despedidos reclaman judicialmente y pueden demostrar que ha habido un ánimo defraudatorio por parte de la empresa a la hora de realizar la modificación sustancial y que el único objetivo de realizarla era precisamente poder despedir posteriormente abonando una indemnización inferior, un juez podría considerar que existe un fraude de ley y que, por tanto, la modificación fue nula y, en ese caso, habría que calcular la indemnización sobre el salario completo, no sobre el reducido, por lo que obligaría a su empresa a abonar la diferencia a los trabajadores afectados.
(Fuente Carta de Personal)
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Una vez más, la Agencia Española de Protección de Datos tiene ocasión de pronunciarse sobre la captación de imágenes en zonas comunes de edificios pertenecientes a Comunidades de Propietarios y la conformidad de ello con el ordenamiento jurídico vigente en materia de protección de datos.
En el caso concreto objeto de comentario, la Resolución de la Agencia tiene como origen la queja formulada por una de las vecinas del inmueble, que en su en su escrito denunciaba que en su Comunidad existían cámaras de seguridad instaladas en los garajes, y que uno de los vecinos "utilizando el privilegio que le da el ser el presidente de la comunidad" y "el poseer las llaves del cuarto en el que está situado el equipo de registro de imágenes" visualizaba las imágenes grabadas por las cámaras "a su antojo" y, en particular, según la denunciante, las imágenes suyas y de su hija.
– Copia del contrato con la empresa de instalación.
– Acta de junta general extraordinaria en la que se acordó instalar el sistema de videovigilancia.
– Carteles informativos con indicación del responsable, ubicados tanto en las distintas entradas a la Comunidad como en zonas de accesos de los vehículos.
– Modelos de cláusulas informativas debidamente cumplimentados y ubicados tanto en el cuarto de conserjería y en domicilio del presidente.
– Fotografías de las cámaras instaladas, sin zoom ni posibilidad de movimiento, con croquis
– Fotografía del modelo de cámara instalada, adjuntando impreso informativo del modelo de cámara instalada.
– Contrato de encargado del tratamiento.
– Solicitud de inscripción del fichero en el Registro General de Protección de Datos.
Junto a ello, el representante de la Comunidad de Propietarios formulaba varias alegaciones relevantes:
1.ª Que el motivo de la instalación fue una sucesión de actos vandálicos en varios coches dentro del garaje y que, por lo tanto, su finalidad era la videovigilancia de las instalaciones.
2.ª Los monitores donde se visualizan las imágenes están ubicados en el cuarto de contadores de luz.
3.ª Las únicas personas autorizadas a acceder al sistema de videovigilancia instalado son el presidente de la comunidad, y la empresa instaladora de las cámaras, adjuntándose al respecto el contrato de encargado del tratamiento como regula el art. 12 LOPD.
4.ª Las imágenes son grabadas y almacenadas en un disco duro externo, al cual solo puede acceder el presidente y la empresa instaladora de las cámaras, y se guardan durante un plazo no superior a 30 días.
Resumidos los hechos que propiciaron el pronunciamiento de la Agencia, debe indicarse que este Organismo ya tiene fijada una consolidada doctrina, explicitada en múltiples de sus resoluciones e informes jurídicos, que podría resumirse en que los derechos y libertades fundamentales de los afectados (en estos casos las personas cuyas imágenes sean visionadas y, en su caso, grabadas por las cámaras de seguridad) no se ven lesionados hasta el punto de prevalecer sobre el interés legítimo de las comunidades de propietarios relacionado con la seguridad. En definitiva, el interés legítimo supone la legitimación de la comunidad, y quien en su caso ésta designe para el visionado, para el tratamiento de imágenes.
Por supuesto, ese será el resultado de la colisión de derechos siempre y cuando la instalación de los sistemas de vigilancia cumplan con las garantías establecidas en la Instrucción 1/2006, de 8 de noviembre, de la Agencia Española de Protección de Datos, sobre el tratamiento de datos personales con fines de vigilancia a través de sistemas de cámaras o videocámaras (SP/LEG/3261), que entre otras cosas consagra el criterio de la proporcionalidad para justificar y legitimar su instalación; así, el art. 4 de la citada instrucción dispone en su art. 4.2 que "Solo se considerará admisible la instalación de cámaras o videocámaras cuando la finalidad de vigilancia no pueda obtenerse mediante otros medios que, sin exigir esfuerzos desproporcionados, resulten menos intrusivos para la intimidad de las personas y para su derecho a la protección de datos de carácter personal".
Por su puesto, esta Instrucción también impone obligaciones en materia de información (art. 3), derechos de las personas (art. 5) o, por ejemplo, inscripción en los ficheros (art. 7).
Como consecuencia de esta marcada doctrina, y retomando la resolución analizada, la Agencia Española de Protección de Datos acordó el archivo de las actuaciones, "absolviendo" a la Comunidad de Propietarios de cualquier tipo de sanción, argumentando en sus fundamentos jurídicos que "De la documentación obrante en el expediente, se extrae que, en el presente supuesto, el tratamiento de datos por medio de cámaras y/o videocámaras queda incardinado en la esfera del interés legítimo de la Comunidad Propietarios, por cuanto los mismos tiene un evidente interés en la instalación y mantenimiento de cámaras de seguridad; y la finalidad es también legítima, sin que se oponga a norma u obligación de ningún tipo".
Por último, cabe destacar que la Resolución también aborda otra cuestión de indudable relevancia: la posibilidad de aportar dichas imágenes ante una denuncia o proceso judicial (en este caso, por robo o daños en un vehículo) sin necesidad de recabar el consentimiento de las personas que eventualmente pudieran haber sido captadas en las grabaciones.
En este sentido, la Agencia viene a considerar que, a priori, esa cesión de imágenes quedaría amparada por el derecho constitucional de los ciudadanos, ya sean personas físicas o jurídicas, a la tutela judicial efectiva y al derecho a utilizar los medios de prueba que consideren adecuados para el sostenimiento de su pretensión. Igualmente, cita la excepción a la necesidad de consentimiento recogida en el artículo 11 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, según el cual no se requerirá el previo consentimiento del interesado "Cuando la comunicación que deba efectuarse tenga por destinatario al Defensor del Pueblo, el Ministerio Fiscal o los Jueces o Tribunales o el Tribunal de Cuentas, en el ejercicio de las funciones que tiene atribuidas. Tampoco será preciso el consentimiento cuando la comunicación tenga como destinatario a instituciones autonómicas con funciones análogas al Defensor del Pueblo o al Tribunal de Cuentas".
(Fuente SEPIN)
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Departamento Jurídico de SEPIN. Familia
En esta novedosa Sentencia, el Tribunal Supremo, además de recordarnos la doctrina de la Sala sobre la pensión compensatoria, resuelve una interesante cuestión: ¿Puede computarse el período de convivencia more uxorio previo al matrimonio a la hora de reconocer el derecho a esta compensación?
La respuesta es afirmativa y resuelve que esa convivencia seguida de matrimonio sin solución de continuidad es relevante, en primer lugar, para determinar la existencia del desequilibrio que exige el art. 97 CC y también para su cuantificación y temporalidad.
Insiste en que no se trata de una compensación económica tras el cese de la convivencia more uxorio, pues no cesó, sino que la unión de hecho se convirtió en un matrimonio. Y, además, que en ningún caso está haciendo una aplicación por analogia legis del art. 97 CC a los supuestos de ruptura de la unión de hecho.
Por ello, en atención a la pérdida de expectativas de la esposa y al abandono de su actividad laboral en beneficio del marido, puesto que durante los cinco años anteriores al matrimonio ella dedicó a dicha convivencia todos sus esfuerzos y colaboración, viendo quebradas sus expectativas y oportunidades laborales, le reconoce una pensión compensatoria de 3.000 euros mensuales por un período de tres años.
(Fuente SEPIN)
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Daniel Loscertales Fuertes. Presidente de SEPIN. Abogado
Comentario
Esta Sentencia viene bien para explicar los conceptos procesales y para dejar claro que no es necesario que, en todas las reclamaciones que se llevan a cabo contra morosos en una Comunidad, haya que cumplir con lo dispuesto en el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, con las especialidades de dicho precepto en relación con los arts. 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La realidad es que este es el camino que se usa en casi la totalidad de este tipo de acciones. De ahí que esta Sentencia venga bien para clarificar que no es obligatorio, que la Comunidad puede acudir directamente al juicio verbal u ordinario, dependiendo de si la deuda es menor o mayor a 6.000 euros, que es lo que actualmente marca la diferencia entre uno u otro proceso, conforme a los arts. 249.2 y 250.2 de la citada Ley de Enjuiciamiento Civil.
Si se acude directamente a estos procesos "normales", todos los requisitos del art. 21 LPH carecen de aplicación obligada, las pruebas serán las que la Comunidad estime oportunas y nada más. ¿Es bueno que antes se haya requerido al deudor, sobre todo a efectos de las costas del art. 395.1 LEC? Pues sí, como también lo es acreditar una deuda consecuencia de derramas y saldos aprobados por la Junta y que el propietario no ha pagado. Siempre porque así lo exige la jurisprudencia del Tribunal Supremo, con la autorización de la Junta para que el Presidente actúe a su favor, añadiendo que aquí ya no cabe que se faculte al administrador porque esa posibilidad solo está prevista en el propio juicio monitorio y, en su caso (con dudas), para el juicio verbal al que puede remitir el Juez a continuación, pero nada más. Desde luego, no será posible si hay que acudir al juicio ordinario a tenor del art. 818.2 de la repetida Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que ocurrirá si la cantidad que se reclama es superior a la prevista en cada momento y a la que se ha hecho referencia al final del apartado anterior.
En definitiva, que las Comunidades pueden seguir aplicando el juicio monitorio del art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero eso no les priva de acudir directamente a la reclamación por los cauces normales, sea juicio verbal u ordinario, si así lo eligen. Eso es algo que debe valorar el profesional que lleve el caso, pero, según nuestro criterio, no se puede descartar de antemano. Es más, resulta aconsejable en casos complejos y en aquellos que se sepa con suficiente certeza que el propietario se opondrá en el monitorio, pues entonces resultaría que se habrían hecho trámites especiales y se habría perdido tiempo (que es considerable en las grandes capitales, con atascos permanentes en las oficinas judiciales), toda vez que la mera oposición supone que el Juez remita a las partes al juicio verbal o al ordinario.
(Fuente SEPIN)
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