PUERTA ABIERTA A LA SOLICITUD DE MODIFICACION DEL PRECIO DEL ALQUILER POR CAMBIO DE CIRCUSTANCIAS DEL MERCADO (YA SEA LA CRISIS ECONÓMICA O CUALQUIER OTRA SIGNIFICATIVA)
La Sentencia 591/2014, de 15 octubre 2014 del Tribunal Supremo aplicando la cláusula “rebus sic stantibus” estima una demanda que solicitaba la modificación de un contrato de arrendamiento rebajando la renta anual un 29%.
Ciertamente la sentencia no analiza un arrendamiento “urbano” propiamente dicho, debido a que el objeto es un Hotel ya construido, es decir, no sujeto concretamente a la LAU 29/94 (art. 3.2), pero sí a las normas generales del Código Civil. Pero la doctrina de la Sentencia puede ser perfectamente aplicada a los arrendamientos urbanos, sobre todo de locales de negocio.
La sentencia considera que el contexto económico del momento «formó parte de la base económica del negocio», esto es que fue parte esencial para la configuración del contrato de arrendamiento del hotel y que era un riesgo imprevisible (caída en este sector de un 42% en el rendimiento por habitación, cierre de hoteles emblemáticos y renegociaciones de renta en contratos en vigor), sin que pueda entenderse como previsible cualquier crisis económica –como circunstancia cíclica que habría que prever siempre- pues su previsibilidad depende de las peculiares características y alcance de la misma.
Comenta el profesor Loscertales que en los casos de arrendamientos de los conocidos como de “renta antigua” donde los arrendatarios pagan rentas muy por debajo del mercado, incluso aunque se haya hecho la actualización prevista en las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera de la LAU 29/94, las rentas están desfasadas y por lo tanto cabría aplicar la cláusula “rebus sic stantitus” que defiende esta Sentencia. Lo que a juicio de este eminente jurista podría suponer un “posible “terremoto” y una alteración económica de la sociedad, por lo menos en cuanto a los arrendamientos se refiere.”
Salamanca, a 14 de enero de 2.015.-